بررسی تطبیقی سیاست‌های مسکن در برنامه های توسعه جمهوری اسلامی ایران (۱۳۶۸–۱۳۷۲)

الف- دوره اول (۱۳۵۸–۱۳۶۸): سیاست‌گذاری دولتی در فضای انقلابی و جنگی

پس از پیروزی انقلاب اسلامی، سیاست‌گذاری در حوزه مسکن به شدت تحت تأثیر فضای عدالت‌خواهی، رفع محرومیت و تغییرات ساختاری ناشی از انقلاب قرار گرفت. در این دوره، برنامه توسعه مدون وجود نداشت و اقدامات دولت بیشتر واکنشی و متاثر از فضای انقلابی و شرایط جنگ تحمیلی بود.

یکی از مهم‌ترین محورهای مداخله دولت، واگذاری زمین برای ساخت مسکن به اقشار محروم بود. در این راستا، با تصویب قانون «لغو مالکیت اراضی موات شهری» در سال ۱۳۵۸، زمین‌های موات به تملک دولت درآمد و پس از تفکیک و قطعه‌بندی، به صورت رایگان به مردم واگذار شد. این سیاست که مبتنی بر تفسیر شرعی مالکیت زمین بود، منجر به افزایش دخالت دولت در بازار زمین شد. برای اجرای این سیاست، سازمان عمران اراضی در هر استان تشکیل گردید.در همین دوره، دولت علاوه بر واگذاری زمین، یارانه‌هایی در قالب وام، اعتبارات مالی و مصالح ساختمانی ارزان ارائه کرد. همچنین احداث مجتمع‌های مسکونی و تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام در دستور کار قرار گرفت. با وجود نبود برنامه توسعه رسمی، دولت در سال ۱۳۶۰ نخستین پیش‌نویس برنامه پنج‌ساله توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی را تدوین کرد، هرچند که به تصویب مجلس نرسید.

سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال ۱۳۶۵، همراه با پیش‌بینی رشد جمعیت تا حدود ۱۴۰ تا ۲۰۰ میلیون نفر، سیاست‌گذاران را نسبت به بحران آینده در حوزه مسکن هشدار داد. این مسئله باعث شد تا دولت سیاست آماده‌سازی گسترده زمین و احداث شهرهای جدید را در دستور کار قرار دهد؛ گرچه این سیاست بعضاً موجب افت کیفیت خدمات شهری در بافت مرکزی شهرهای تاریخی و تشدید فرسودگی آن شد.یکی از پیامدهای مهم انقلاب، تضعیف نقش بخش خصوصی در ساخت‌وساز و تمرکز دولت بر تکمیل پروژه‌هایی بود که قبلاً توسط بخش خصوصی آغاز شده بودند. دولت با شیوه‌هایی چون پیش‌فروش واحدها، تامین مالی پروژه‌های نیمه‌تمام را بر عهده گرفت. اما با گذر زمان، مشخص شد که ساخت نهایی مسکن عملاً به بازار غیررسمی و بخش خصوصی واگذار شده است.

در تحلیل سیاست‌های این دوره، باید به واقع‌گرایی خاص آن اشاره کرد. مسکن به‌عنوان کالایی اساسی تلقی شد و دولت به‌جای نگاه صرفاً کالایی، وارد مداخله مستقیم شد. این نگاه، در بستر شرایط بحرانی انقلاب و جنگ قابل درک است، اما به دلیل فقدان یک سیاست جامع، فاقد انسجام لازم برای حل ریشه‌ای بحران مسکن بود.از سوی دیگر، در برنامه اول توسعه که بازتابی از محدودیت‌های دهه شصت است، تأکید بر مسکن کوچک، ارزان و استیجاری، همراه با بهره‌گیری از زمین‌های ارزان‌قیمت و حمایت از مصالح ارزان، رویکردی واقع‌بینانه و معطوف به تأمین حداقلی نیازهای سکونتی داشت. همچنین تفاوت‌های منطقه‌ای، الگوهای استیجاری، و کاهش سطح زیربنا از نکات متمایز این برنامه به شمار می‌رود.

در مجموع، عملکرد دولت در این دهه را می‌توان در چارچوب تلاشی واکنشی و عدالت‌محور در شرایط بحرانی تحلیل کرد که به دلیل نبود ساختارهای پایدار و مشارکت مؤثر بخش خصوصی، در بلندمدت نتوانست زمینه‌ساز حل ساختاری بحران مسکن در ایران شود. این تجربه یکی از نخستین نمونه‌های ناکارآمدی سیاست‌های دولتی مسکن در ایران است که بعدها نیز در قالب‌های متفاوت تکرار شد.

ب-  دوره اول (1372–۱۳۶۸): تأکید بر تعادل منطقه‌ای، تولید مسکن استیجاری و چالش‌های اجرایی

در برنامه اول  توسعه (۱۳۶۸–۱۳۷۲)، دولت با هدف رفع محرومیت‌های منطقه‌ای و ایجاد تعادل در توسعه فضایی کشور، مجموعه‌ای از سیاست‌ها و اقدامات را در بخش مسکن پیش‌بینی کرد. از جمله مهم‌ترین این احکام می‌توان به ایجاد تسهیلات برای کاهش نرخ کارمزد وام‌های مسکن در مناطق محروم، حمایت از تولید مسکن استیجاری از طریق تعاونی‌ها و شرکت‌های سهامی، و نیز تأمین امکاناتی نظیر زمین، وام و مصالح برای اعضای هیئت علمی فاقد مسکن اشاره کرد.در راستای تأمین نیازهای اساسی، دولت مکلف شد استانداردهایی متناسب با ویژگی‌های منطقه‌ای برای ساخت‌وسازهای شهری و روستایی تدوین کرده و با کاهش سطح زیربنای واحدها، بر افزایش تولید و عرضه مسکن به‌ویژه در قالب اجاره‌ای تمرکز کند. همچنین، برای ایجاد توزیع عادلانه‌تر امکانات، اعمال مالیات تصاعدی بر واحدهای بزرگ‌متراژ در دستور کار قرار گرفت.

از منظر عملکرد کمی، در حالی‌که هدف‌گذاری تولید ۱.۵۸ میلیون واحد مسکونی شهری در طی برنامه صورت گرفته بود، در عمل تنها حدود ۱.۱۶ میلیون واحد محقق شد که معادل ۷۳.۶ درصد تحقق هدف است. با این حال، در شاخص زیربنای کل تولیدی، عملکرد فراتر از انتظار بود و به ۱۲۰ درصد هدف‌گذاری رسید. این موضوع بیانگر آن است که واحدهای ساخته‌شده عمدتاً دارای متراژ بالاتری از سطح پیش‌بینی‌شده بودند.تحلیل عملکرد این برنامه نشان می‌دهد که به‌رغم تأکید بر توسعه کم‌متراژ و افزایش دسترسی گروه‌های کم‌درآمد، سیاست‌های اجرایی با موانعی چون افزایش نرخ سود بانکی، رشد هزینه مصالح ساختمانی، تورم بالا و کاهش توان خرید خانوارها مواجه شد. در سال‌های ابتدایی، هدایت سرمایه‌ها به بازار زمین منجر به جهش قیمت زمین شد و نبود هماهنگی میان نهادهای مسئول در زمینه تخصیص اعتبارات و آماده‌سازی زمین، اهداف تولیدی برنامه را با چالش مواجه کرد. به‌ویژه اینکه متراژ بالای واحدهای ساخته‌شده منجر به کاهش تعداد واحدهای نهایی شد و تراکم خانوار در هر واحد افزایش یافت.در پایان دوره، با آغاز فروش تراکم و کاهش نقش حاکمیتی دولت در بازار زمین، قیمت زمین و مصالح جهش یافت و همین مسئله باعث کاهش محسوس ساخت‌وساز شد؛ روندی که آثار آن تا برنامه دوم توسعه نیز ادامه یافت.

6-1-3- دوره سوم (۱۳۷۳–۱۳۷۸) : دوره گذار به بازار و هدف گذاری حمایتی در مسکن

در برنامه دوم توسعه، سیاست‌های مربوط به حوزه مسکن با رویکردی تلفیقی از حمایت‌های اجتماعی و بهره‌گیری از ابزارهای اقتصادی به پیش رفت. در این دوره، دولت مکلف شد تا در راستای حمایت از گروه‌های خاص، از جمله ایثارگران، جانبازان، خانواده شهدا، جوانان متأهل و عشایر فاقد مسکن، اقدامات مشخصی را انجام دهد. بر اساس احکام برنامه، دولت موظف بود برای تأمین مسکن خانواده‌های شاهد که فاقد مسکن بودند، حمایت‌هایی را در نظر بگیرد. همچنین برای جانبازان با درصد بالا که توان اشتغال داشتند، تسهیلات ارزان‌قیمت بانکی و هزینه‌های آماده‌سازی زمین جهت واگذاری پیش‌بینی شد. علاوه بر این، توجه به رعایت استانداردهای مصرف انرژی در ساخت‌وسازها نیز در قالب همکاری میان وزارتخانه‌های مربوطه مورد تأکید قرار گرفت.

یکی دیگر از اقدامات پیش‌بینی شده، فراهم‌سازی شرایط اسکان برای ۲۰ هزار خانوار عشایری داوطلب بود که دولت موظف شد علاوه بر تأمین اعتبارات عمرانی لازم، بخش عمده‌ای از سود تسهیلات اعطایی را نیز پرداخت کند. همچنین با هدف تجهیز منابع مالی برای بخش مسکن، اجازه انتشار اوراق مشارکت از سوی سازمان ملی زمین و مسکن صادر شد، که بازپرداخت اصل و سود این اوراق توسط دولت تضمین گردید. برنامه دوم توسعه در شرایطی تدوین شد که سیاست‌های اقتصادی با رویکرد بازار آزاد در کشور دنبال می‌شد. در این فضا، تفکرات مبتنی بر آزادسازی اقتصادی تأثیر قابل‌توجهی بر بخش‌های مختلف از جمله بازار مسکن داشت. با این حال، تلاش‌هایی نیز برای توجه به اقشار کم‌درآمد و نیازمند حمایت انجام شد.

در این برنامه، ساخت سه نوع مسکن با اهداف متفاوت در دستور کار قرار گرفت:

• مسکن آزاد که فاقد حمایت‌های دولتی بود.
• مسکن حمایت‌شده که با مداخله دولت برای اقشار خاص ساخته می‌شد،
• مسکن اجتماعی که به‌نوعی برای مالک‌سازی گروه‌های کم‌درآمد طراحی شده بود.

در همین راستا، روند ساخت‌وسازهای شهری نیز تغییراتی را تجربه کرد. میانگین مساحت واحدهای مسکونی از حدود ۱۴۰ متر به ۱۲۰ متر مربع کاهش یافت و رویکردها به سمت ساخت واحدهای کوچک‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تر پیش رفت. با این حال، نظام اجاره‌داری ارزان‌قیمت در قالب مسکن اجتماعی، در ایران به درستی شکل نگرفت. در حالی که در کشورهای دیگر، بخشی از مسکن اجتماعی در قالب اجاره‌داری توسط بخش عمومی یا نهادهای غیرانتفاعی اداره می‌شود و سهمی بین ۱۰ تا ۳۰ درصد از واحدهای در حال ساخت را به خود اختصاص می‌دهد، در ایران این بخش همچنان ضعیف باقی مانده است. یکی از نکات مثبت برنامه دوم، تأکید بر رعایت استانداردهای مصرف انرژی در ساختمان‌ها بود؛ مسئله‌ای که امروز نیز به‌عنوان یکی از چالش‌های اساسی حوزه مسکن و انرژی مطرح است. عملکرد این برنامه، به‌ویژه از نظر شاخص‌های کمی تولید مسکن شهری و سطح زیربنا، نشان‌دهنده تحقق بخش قابل توجهی از اهداف تعیین‌شده بود. اما هم‌زمان، چالش‌هایی مانند افزایش سوداگری در بازار املاک، بالا رفتن قیمت زمین، کاهش سهم دولت در تأمین زمین، نوسانات قیمتی، افزایش هزینه ساخت و پایین بودن توان مالی خانوارها به چشم می‌خورد. در مجموع، اگرچه برنامه دوم از منظر کمّی موفقیت‌هایی در افزایش تولید مسکن داشت، اما به دلیل ناهماهنگی‌های میان دستگاه‌های اجرایی، ناکارآمدی در سیاست‌های حمایتی و عدم توجه کافی به اجاره‌داری، نتوانست به طور کامل نیازهای اقشار کم‌درآمد را پاسخ دهد. این تجربه، بار دیگر ضرورت طراحی راهبردهای جامع و هماهنگ در حوزه مسکن را برجسته کرد.

ج-  دوره چهارم (برنامه سوم توسعه ۱۳۷۹–۱۳۸۳) : دوره گذار به توسعه بازارمحور در بخش مسکن

با عبور از دوران پرتنش جنگ و آرام‌تر شدن فضای کشور، دولت فرصت یافت تا با تمرکز بیشتری به مسائل و چالش‌های بخش مسکن بپردازد. در این مقطع، سیاست‌هایی در دستور کار قرار گرفت که به ویژه بر حمایت از اقشار کم‌درآمد و استفاده بهینه از اراضی شهری تأکید داشت. ایجاد تشکل‌های صنفی و نهادهای محلی برای ساماندهی امور مسکن، و همچنین ترویج ساخت‌وسازهای انبوه و کوچک‌سازی از جمله محورهای مورد توجه مسئولان بود.

این برنامه در شرایطی تدوین شد که کشور با کاهش شدید درآمدهای نفتی و به‌تبع آن افت رشد اقتصادی مواجه بود. رکود بخش مسکن نیز بر این فضای اقتصادی سایه انداخته بود. با این حال، در برنامه سوم همچون برنامه‌های پیشین، تلاش شد برای حل مشکلات اقشار کم‌درآمد در زمینه مسکن راه‌حل‌هایی ارائه شود. توسعه بازار مسکن و آزادسازی آن، تقویت کوچکسازی و تولید انبوه، و استفاده از ابزارهای مالی و بانکی از جمله محورهای مورد تأکید برنامه بود.

در این راستا، استفاده از ابزارهایی مانند بازار رهن ثانویه، انتشار اوراق مشارکت در بخش مسکن و ورود این بخش به بورس مطرح شد. تسهیلات پلکانی برای دریافت‌کنندگان وام و پرداخت مرحله‌ای وام‌های ساخت برای خانوارهای کم‌درآمد از دیگر تدابیر پیش‌بینی‌شده در این برنامه بود. در مورد زمین شهری، برنامه سوم رویکردی کاملاً بازارمحور اتخاذ کرد و سیاست آزادسازی کامل بازار زمین در دستور کار قرار گرفت. همچنین، پیشنهاد تفکیک تعاونی‌های مسکن به تعاونی‌های تولید و تعاونی‌های پس‌انداز و تأمین، از دیگر نکات قابل توجه این برنامه است. سیاست‌گذاری در زمینه مالیات بر اراضی بایر نیز با هدف مقابله با سوداگری در بازار زمین مدنظر قرار گرفت، هرچند عملکرد واقعی در این زمینه همچنان محدود باقی ماند.

از منظر اجرایی، آیین‌نامه‌های متعددی برای تسهیل اعطای تسهیلات بانکی، استفاده از بیمه‌نامه به‌عنوان وثیقه و نیز حمایت ویژه از خانواده‌های شهدا و ایثارگران تدوین شد. در برخی موارد، دولت موظف شد برای حل مشکل مسکن این گروه‌ها تا پایان برنامه اقداماتی مؤثر انجام دهد. با این حال، تجربه اجرای سیاست‌های استیجاری در این دوره، نشان داد که تحقق اهداف کیفی و کمی در این حوزه چندان موفقیت‌آمیز نبوده است. هرچند ساخت واحدهای استیجاری به‌عنوان اقدامی مثبت از سوی وزارتخانه‌ها عنوان شد، اما بسیاری از پروژه‌ها به‌دلیل انتخاب مکان نامناسب، نبود مشارکت مؤثر بخش خصوصی و فشارهای مالی نیمه‌تمام رها شدند یا در نهایت به اجاره به شرط تملیک برای خانوارهای با درآمد متوسط تبدیل شدند، نه اقشار کم‌درآمد. در بعد مالی، دولت موظف شد بخشی از درآمدهای حاصل از اجاره خانه‌های سازمانی را به خزانه واریز کرده و از محل آن هزینه‌های نگهداری و خدمات این واحدها را تأمین کند. همچنین، کمک‌هزینه‌های مسکن کارکنان نظامی و انتظامی در خانه‌های سازمانی نیز تحت یک نظام مالی مشخص، مدیریت و تخصیص داده شد.

آمارهای عملکرد برنامه سوم در مقایسه با اهداف تعیین‌شده نشان می‌دهد که در برخی شاخص‌ها مانند تولید واحدهای مسکونی شهری، تحقق بالای ۱۰۰ درصدی وجود داشته است. به‌عنوان نمونه، طی سال‌های ۱۳۷۹ تا ۱۳۸۳ مجموعاً بیش از ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی تولید شد، در حالی که هدف‌گذاری برنامه کمی پایین‌تر بود. همچنین، سرمایه‌گذاری‌های انجام‌شده در بخش مسکن نیز فراتر از پیش‌بینی‌ها بوده و رشد خوبی را نشان می‌دهد. با وجود این دستاوردها، ناتمام ماندن پروژه‌های استیجاری، اجرای ناقص برخی سیاست‌های مالیاتی و ضعف در هدایت مشارکت بخش خصوصی از جمله نقاط ضعف این دوره تلقی می‌شوند. در مجموع، تجربه برنامه سوم توسعه نشان می‌دهد که اگرچه در برخی حوزه‌ها موفق عمل شد، اما برخی سیاست‌ها نیازمند بازنگری و تقویت سازوکارهای اجرایی در برنامه‌های آتی هستند.

د-  دوره پنجم (۱۳۸۴–۱۳۸۹) : گذار از سیاست‌های مقطعی به برنامه‌ریزی جامع مسکن در برنامه چهارم توسعه

در بازه زمانی اجرای برنامه چهارم توسعه (۱۳۸۴–۱۳۸۹)، سیاست‌های بخش مسکن با نگرشی جدید و کل‌نگر دنبال شد؛ نگاهی که برای نخستین‌بار، مسکن را نه صرفاً یک نیاز فیزیکی بلکه به‌عنوان بخشی از سیستم کلان اقتصاد و جامعه در نظر گرفت. قانون برنامه چهارم با تمرکز بر عدالت اجتماعی، کاهش نابرابری و ارتقای کیفیت زندگی، بستر تدوین «طرح جامع مسکن» را فراهم آورد. در ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم توسعه، دولت موظف شد طرح جامعی برای مسکن تهیه کند که ضمن توجه به اثرات متقابل بخش مسکن و اقتصاد ملی، به توانمندسازی اقشار کم‌درآمد نیز بی‌توجه نباشد. در این چارچوب، محورهایی چون تقویت تعاونی‌ها و سازمان‌های مردم‌نهاد فعال در مسکن، مدیریت یکپارچه زمین، ایجاد بازار ثانویه رهن، گسترش سرمایه‌گذاری و سه برابر کردن حجم انبوه‌سازی نسبت به برنامه سوم، از جمله ارکان اصلی این سیاست‌گذاری به شمار می‌رفتند.

دولت همچنین مکلف شد از ظرفیت تشکل‌های مردمی برای ساخت مسکن اقشار آسیب‌پذیر بهره گیرد، سرمایه‌گذاری خارجی را در این حوزه تسهیل کند، و با ارائه یارانه‌های هدفمند به ساخت و اجاره مسکن ارزان‌قیمت در شهرهای کوچک، متوسط و روستاها، حمایت ویژه‌ای از خانوارهای کم‌درآمد، کارگران، کارمندان و زنان سرپرست خانوار به عمل آورد. از دستاوردهای مهم این دوره، می‌توان به تدوین طرح جامع مسکن با ۹ محور و ۵۵ برنامه عملیاتی اشاره کرد؛ حرکتی که زمینه‌ساز گذار از رویکردهای کوتاه‌مدت به سیاست‌گذاری راهبردی بلندمدت در این بخش شد. این طرح، رویکردی فعالانه برای دولت ترسیم کرده بود که شامل پیشنهادهایی مانند اخذ مالیات از سود نگهداری زمین، شناسایی دقیق گروه‌های هدف، اجاره زمین‌های دولتی، واگذاری نظام‌مند زمین و ایجاد بانک زمین بود.

در سال ۱۳۸۶ نیز، برای نخستین‌بار موضوع ساماندهی مسکن وارد بودجه سالانه شد. در قالب تبصره ۶ قانون بودجه، طرح مسکن مهر با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد آغاز گردید. در این سیاست، زمین به‌صورت اجاره ۹۹ ساله در اختیار متقاضیان قرار گرفت و اصطلاح «زمین صفر» وارد ادبیات برنامه‌ریزی مسکن شد. هدف آن بود که با حذف هزینه زمین از قیمت نهایی، توان خرید برای اقشار فرودست افزایش یابد. با این حال، نتایج این سیاست دوگانه بود: در مناطق درون‌شهری با زیرساخت مناسب، سود ناشی از حذف قیمت زمین برخی را به فروش ملک و بهره‌برداری مالی ترغیب کرد؛ در حالی که در مناطق فاقد زیرساخت، هزینه‌های انتقال خدمات شهری به زمین‌های حاشیه‌ای به دوش دولت افتاد و موجب کاهش جذابیت سکونت در این واحدها شد.

علاوه‌بر این، نحوه اجرای طرح در ابتدا با چالش‌هایی نظیر ضعف مدیریتی تعاونی‌ها، تخلفات مالی و نبود نظارت همراه بود که در ادامه منجر به واگذاری اجرای پروژه‌ها به وزارت راه و شهرسازی شد. از آن پس، پروژه‌ها در قالب تفاهم‌نامه‌های سه‌جانبه میان دولت، بانک عامل و پیمانکار یا پروژه‌های خودمالکی پیش رفتند.

در مجموع، برنامه چهارم توسعه را می‌توان نقطه عطفی در جهت ایجاد انسجام، آینده‌نگری و عدالت در سیاست‌گذاری مسکن در ایران دانست. این برنامه، با هدف‌هایی چون تأمین مسکن خانوارهای کم‌درآمد و جوان، ارتقای فناوری ساخت، صنعتی‌سازی، و استانداردسازی مصالح، توانست نقشی محوری در شکل‌گیری مسیر بلندمدت ساماندهی بازار مسکن ایفا کند.

ه-  دوره ششم (1394–1390) : واکاوی سیاست‌های تأمین مسکن در برنامه پنجم توسعه

در دوره اجرای برنامه پنجم توسعه کشور (1394–1390)، سیاست‌های مرتبط با حوزه مسکن با هدف حمایت از اقشار کم‌درآمد و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری مورد توجه قرار گرفتند. در این برنامه، مواد 171 و 176 قانون به‌طور خاص بر تکالیف وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری‌ها برای احیا و بازسازی حداقل ۱۰ درصد از بافت‌های فرسوده در طول سال‌های برنامه تأکید کرده بود. همچنین، مقرر شد که دست‌کم نیمی از منابع و تسهیلات بخش مسکن به این مناطق اختصاص یابد.

در ماده 176 نیز، فروش اراضی در اختیار دولت به‌منظور تأمین منابع مالی اجرای طرح‌های مسکن به‌ویژه برای زوج‌های جوان و گروه‌های کم‌درآمد در نظر گرفته شده بود؛ طرح‌هایی که قرار بود عمدتاً با مشارکت بخش خصوصی و تعاونی‌ها اجرایی شوند. با تغییر دولت و روی کار آمدن دولت یازدهم، رویکردهای کلان بخش مسکن نیز دستخوش تحول شد. محوریت سیاست‌ها از عرضه‌محور به تقاضامحور تغییر یافت و پروژه مسکن مهر که پیشتر اصلی‌ترین طرح تأمین مسکن اقشار ضعیف به شمار می‌رفت، کنار گذاشته شد؛ بدون اینکه برنامه جایگزینی برای آن طراحی و پیاده‌سازی گردد. تنها اقدام صورت‌گرفته در این زمینه، بازنگری در طرح جامع مسکن و افزودن پنج برنامه جدید به آن بود: صندوق زمین و ساختمان، مسکن اجتماعی، صندوق سپرده‌گذاری مسکن، لیزینگ‌ها و بازار رهن ثانویه.

با این حال، تحلیل‌ها نشان می‌دهد که این پنج برنامه عملاً موفقیتی در زمینه تأمین مسکن برای دهک‌های پایین درآمدی نداشته‌اند. نبود وثیقه و توان بازپرداخت اقساط از سوی این گروه‌ها، مانع بهره‌مندی آن‌ها از تسهیلات صندوق‌ها شده و امکان مشارکت گسترده در طرح‌های جدید را از میان برده است. در این میان، تنها در زمینه نوسازی بافت فرسوده، اقداماتی محدود برای بهبود شرایط اقشار کم‌درآمد مشاهده شده است.برنامه پنجم توسعه با وجود تدوین اهدافی چون تأمین مسکن امن، سالم و متناسب با توان مالی خانوارها، تنظیم بازار مسکن و کاهش نابرابری‌های منطقه‌ای، نتوانست به‌طور مؤثر این اهداف را محقق سازد. گرانی روزافزون زمین و مسکن، افزایش شاخص‌های هزینه‌ دسترسی به مسکن و همچنین رشد قیمت هر متر مربع بنا و زمین در شهرها، همگی نشانه‌هایی از ناکارآمدی نسبی سیاست‌های اجراشده در این دوره هستند.به‌طور خاص، شاخص هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار، به‌ویژه در میان دهک‌های اول تا چهارم، طی سال‌های برنامه پنجم روند نگران‌کننده‌ای داشته است. در حالی‌که شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی تنها به میزان ناچیزی بهبود یافت، شاخص دوره انتظار برای خانه‌دار شدن و میزان دسترسی به مسکن نیز در مقایسه با آغاز برنامه تغییر چشمگیری نداشت.

در نهایت می‌توان گفت اگرچه برنامه پنجم توسعه با تأکید بر عدالت و با الهام از سند چشم‌انداز 1404 تنظیم شده بود، اما به‌دلیل ناهماهنگی سیاست‌ها، ضعف در اجرا، و عدم توجه کافی به توان مالی اقشار ضعیف، نتوانست اهداف اصلی خود در حوزه تأمین مسکن را محقق سازد. تجارب به‌دست‌آمده از این برنامه، می‌تواند رهنمودی برای طراحی سیاست‌های مؤثرتر در برنامه‌های توسعه‌ای آینده کشور باشد.

خ-  دوره هفتم (1400-1396) : مروری بر سیاست‌ها و اقدامات بخش مسکن در برنامه ششم توسعه کشور

در دوره برنامه ششم توسعه (سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۰)، بخش مسکن یکی از محورهای مهم توجه دولت قرار گرفت و قوانین و سیاست‌های مختلفی در این زمینه تصویب و اجرایی شد. در این برنامه، ماده ۵۹ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (مصوب ۱۳۸۷) به‌صورت ویژه مورد تاکید قرار گرفت که بر اساس آن، وزارت راه و شهرسازی، وزارت کشور و شهرداری‌ها موظف شدند سالانه حداقل ۲۷۰ محله را در قالب برنامه‌های بازآفرینی شهری پایدار بهسازی، نوسازی و مقاوم‌سازی کنند. این برنامه‌ها شامل محله‌های تاریخی ناکارآمد، سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای بود که با رویکردی محله‌محور و در چهارچوب قوانین مربوطه اجرا شد. اعتبارات مورد نیاز این طرح‌ها نیز سالانه با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و هماهنگی شهرداری‌ها از سوی ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار تامین و در قالب بودجه‌های سالانه در اختیار دستگاه‌های اجرایی قرار گرفت.

از سوی دیگر، دولت موظف بود در راستای بهبود وضعیت مسکن روستایی و تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد شهری، به ویژه در شهرهای کوچک، تسهیلات مالی ارزان‌قیمت و زمین مورد نیاز را از طریق بنیاد مسکن انقلاب اسلامی فراهم کند. در این زمینه، برنامه‌هایی مانند بهسازی و نوسازی سالانه حداقل ۲۰۰ هزار واحد مسکونی روستایی با بهره‌وری کم و پرداخت تسهیلات با نرخ سود ۵ درصد اجرا شد. همچنین، تامین منابع و تسهیلات برای ساخت یا خرید ۱۵۰ هزار واحد مسکونی برای اقشار کم‌درآمد در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت در دستور کار قرار گرفت.

از دیگر تکالیف مهم در بخش مسکن، بانک مسکن موظف شد منابع لازم برای ادامه پروژه مسکن مهر را بدون ایجاد تعهد به احداث واحدهای جدید تامین کند. همچنین، حمایت از تامین مسکن اقشار آسیب‌پذیر از طریق سازمان‌های حمایتی در قالب برنامه تأمین مسکن اجتماعی پیش‌بینی شد که شامل معافیت از پرداخت برخی هزینه‌های ساختمانی برای افراد تحت پوشش کمیته امداد، سازمان بهزیستی و خیرین مسکن‌ساز بود. در ماده ۸۹ قانون برنامه ششم، بانک مرکزی نیز موظف شد به رزمندگان و آزادگان فاقد مسکن تسهیلات با سود حداکثر ۴ درصد پرداخت کند که مابه‌التفاوت سود آن توسط دولت جبران می‌شد. همچنین در ماده ۱۰۲ تسهیلات ویژه‌ای برای ساخت و اجاره مسکن به زوج‌های دارای فرزند اختصاص یافت.

برنامه ششم توسعه با تمرکز بر چهار گروه اصلی شامل ساکنان بافت‌های فرسوده، ساکنان سکونتگاه‌های خودانگیخته، خانه‌اولی‌ها و گروه‌های کم‌درآمد، سعی در تغییر رویکرد از سیاست عرضه‌محور به تقاضامحور داشت. به عنوان نمونه، برای ساکنان بافت‌های فرسوده، تسهیلات بانکی با سود ۸ درصد و تشکیل ستادهای بازآفرینی در سطح ملی و استانی به اجرا درآمد. همچنین طرح صندوق پس‌انداز یکم برای خانه‌اولی‌ها طراحی شد که در سال ۱۳۹۶ بیش از ۲۲۰ هزار خانوار از آن بهره‌مند شدند، هرچند این صندوق بیشتر اقشار متوسط جامعه را هدف قرار داده بود و سوالاتی درباره تاثیر آن بر دهک‌های پایین‌تر باقی ماند.

در سال‌های پایانی دولت دوازدهم، طرح مسکن امید برای اقشار کارگر بیمه شده تأمین اجتماعی مطرح شد که با وجود عدم شفافیت در اهداف و شرایط، به عنوان برنامه‌ای جدید شناخته شد. اما مهم‌ترین نقد وارده بر برنامه ششم توسعه، کم‌توجهی به تامین مالی برنامه‌های مسکن بود. مشکلات اقتصادی از جمله کاهش درآمد نفتی، ضعف بازار سرمایه، درگیر بودن بانک‌ها در امور غیرتخصصی، رکود اقتصادی و کاهش تقاضای کل، اجرای برنامه‌ها را با چالش جدی مواجه ساخت.

این برنامه همچنین در چارچوب اقتصاد مقاومتی تنظیم شد تا با هدف افزایش ثبات اقتصادی و مقابله با تحریم‌ها، رونق بخش مسکن را به عنوان یکی از بخش‌های کلیدی اقتصاد ملی دنبال کند. به این ترتیب، توسعه بخش مسکن می‌تواند به بهبود وضعیت اقتصادی سایر بخش‌ها نیز کمک کند.در مجموع، برنامه ششم توسعه در زمینه مسکن، اهداف و سیاست‌های گسترده‌ای را مطرح کرد که با وجود پیشرفت‌هایی در برخی حوزه‌ها، محدودیت‌های مالی و ساختاری مانع از تحقق کامل آنها شد. با پایان این برنامه، نیاز به ارزیابی دقیق و تدوین برنامه‌ای جامع‌تر برای دوره‌های بعدی احساس می‌شود.
---------------------------------------------------------------------

🎓 خدمات پژوهشی تخصصی؛ همراه مطمئن مسیر علمی شما

در هر مقطع تحصیلی که هستید، ما کنارتان هستیم!

✅ پایان‌نامه، مقاله، پروپوزال، تحلیل آماری، ترجمه و ویرایش علمی

✅ پشتیبانی از دانشجویان کارشناسی تا دکتری

✅ مشاوره در انتخاب موضوع، تدوین چارچوب نظری، روش تحقیق و نگارش اصولی

✅ ارائه منابع علمی معتبر فارسی و لاتین

✅ تضمین کیفیت و اصالت محتوا، همراه با پشتیبانی تا تأیید نهایی استاد یا داور

🧠 تیمی از پژوهشگران و اساتید دانشگاهی با سال‌ها تجربه در رشته‌های:

📘 علوم انسانی | 🏛 جغرافیا | 📐 مهندسی | 🧬 علوم پایه | شهرسازی 👩‍⚕️ علوم پزشکی و...

📥 ثبت سفارش آسان 

واتساپ و تلگرام : 

09033459315